Die Eigentumsverhältnisse
Wem gehört was?
Jeder Käufer einer Eigentumswohnung erwirbt nicht „nur“ die Wohnung (das Sondereigentum), sondern auch Eigentum an dem gesamten Gebäude und dem Grund und Boden (das Gemeinschaftseigentum).
Wie Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt sind, ist in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) unterschiedlich.
Grundsätzlich gehören tragende Teile (z.B. tragende Wände und das Fundament) und gemeinschaftlich genutzte Elemente (Flure, Treppenhäuser, Fahrstühle, Dächer,…) zum Gemeinschaftseigentum.
Einiges kann aber ganz individuell gestaltet sein. So kann der einzelne Kellerraum zum Sondereigentum zählen oder durch ein Sondernutzungsrecht der eigenen Wohnung und dem alleinigen Gebrauch zugeschrieben werden. Durch ein Sondernutzungsrecht bekommt ein einzelner Eigentümer das alleinige Recht, gemeinschaftliches Eigentum zu nutzen (z.B. einen Kellerraum, eine Terrasse, einen Stellplatz, eine Gartenfläche,…).
Wer darf was?
Gestalten darf jeder Eigentümer sein Sondereigentum, wie es ihm beliebt. Die Nutzung allerdings, wird bereits vor der Fertigstellung des Gebäudes festgelegt. In der Teilungserklärung wird geregelt, ob Räumlichkeiten z.B. gewerblich genutzt werden dürfen.
Ebenfalls werden in der Teilungserklärung die Stimmverhältnisse festgelegt, nach denen auf einer Eigentümerversammlung durch Abstimmen der Eigentümer Beschlüsse gefasst werden. Diese Beschlüsse werden durch den Verwalter umgesetzt.
Anwesend dürfen bei einer Eigentümerversammlung nur die Wohnungseigentümer oder ein Vertreter (z.B. der Ehepartner) und der Verwalter sein, sofern in der Teilungserklärung nichts anderes geregelt ist.
Wer zahlt was?
Die wichtigsten Kosten einer Eigentümergemeinschaft sind die Instandhaltungs- und Verwalterkosten. Diese werden vorab in einem Wirtschaftsplan zusammengefasst, auf der jährlichen Eigentümerversammlung abgesegnet und über das Wohngeld gezahlt.
Im Wohngeld sind außerdem noch Kosten enthalten für beispielsweise Müllabfuhr, Allgemeinstrom, Heizung, Wasser,…
All diese Punkte sind in der Teilungserklärung geregelt. Deshalb ist sie für das Miteinander der Eigentümer so wichtig und dass der Käufer sie vor dem Erwerb einsieht.
Kaufvertrag, Beurkundung und Besitzübergang
Wann erhalten Verkäufer und Käufer einen Kaufvertrag?
Vor der Beurkundung erhalten alle Parteien einen Kaufvertragsentwurf. Dieser sollte aufmerksam gelesen werden. Eventuelle Änderungen können dann vor der Beurkundung noch mit allen Parteien besprochen werden.
Nach der Beurkundung erhalten Verkäufer und Käufer je eine beglaubigte Abschrift des Kaufvertrages.
Wann und wie findet die Beurkundung statt?
Die Beurkundung findet nach Absprache mit allen Parteien beim Notar statt. Zwischen zwei Privatpersonen kann der Termin kurzfristig erfolgen. Handelt der Verkäufer als Unternehmer findet die Beurkundung frühestens zwei Wochen nach Versand des Kaufvertragsentwurfes statt.
Bei der Beurkundung liest der Notar den gesamten Kaufvertrag vor, klärt offene Fragen und bestätigt mit seiner Unterschrift, dass beide Parteien ihre Rechte kennen, der Vertrag amtlich geprüft, für beide Parteien juristisch ausgewogen und die Beurkundung abgeschlossen ist.
Wie wird der Käufer abgesichert, bis er im Grundbuch eingetragen wird?
Der Käufer wird durch die Eigentumsvormerkung gesichert. Diese wird nach der Beurkundung im Grundbuch eingetragen und „reserviert“ das Objekt für den Käufer.
Wann wird der Kaufpreis gezahlt und wann findet die Übergabe statt?
Zur Kaufpreiszahlung und Übergabe stehen zuvor mit allen Vertragsparteien abgesprochene Termine. Diese können sich verzögern, weshalb es wichtig ist, die Fälligkeitsmitteilung des Notars abzuwarten. Erst jetzt hat der Notar alle Unterlagen vollständig beisammen. Sobald das Geld beim Verkäufer eingegangen ist, kann die Übergabe stattfinden.
Ab wann ist man Eigentümer?
Eigentümer ist man erst mit der Eintragung im Grundbuch.
Es wird unterschieden zwischen wirtschaftlicher und tatsächlicher Übergabe.
Die wirtschaftliche Übergabe findet nach Zahlungseingang statt. Die Wohnung ist nun Besitz des Käufers, welcher diese nutzen und gestalten kann, alle Erträge erhält und alle Kosten trägt.
Die tatsächliche Übergabe findet erst mit der Eintragung im Grundbuch statt, wenn der Käufer zum Eigentümer wird.
Was geschieht mit eventuellen Belastungen im Grundbuch?
Um ein „lastenfreies“ Grundbuch zu gewährleisten werden die Ablösung und die darauf folgende Löschung von grundbuchlichen Belastungen veranlasst. Die Kosten, die hier entstehen sind vom Verkäufer zu zahlen.